每年到年末的時候我們和選址中國會策劃本年度的創新發展報告，作為行業的總結或者啟發。今年的創新報告因為疫情的影響，紙質版會稍微的滯后一些，我們今天做一個內容的預發布。兩部分，2021年有整體的回顧，第二總結2020年行業發展的關鍵詞。

第一部分整體回顧還是說大的宏觀形勢，產業園區跟宏觀經濟，包括戰略新興產業的關聯非常密切，所以我們對宏觀經濟一定要非常關注。2021年是整個中國經濟“十四五”規劃第一年，在百年未有大變局的大局勢下，科技創新會被國家越來越提到關鍵的位置，在國家“十四五”戰略規劃里，科技創新是最主要的關鍵詞，包括在習總書記去年的科學家座談會上也提到了，科技創新是我們未來最關鍵的一個國家振興的手段。

作為科技創新的主要載體和抓手，產業園區在2021年得到了政府，包括產業的巨頭，一些產業企業，包括一些房地產企業，像剛才金科，還有一些資本，包括一些輕資產運營機構持續的關注。應該說2021年是一個分水嶺，或者說分化的年份，2021年傳統的房地產是非常低迷的狀態，但是相比較而言，產業園區還是比較升溫的，或者是大家非?？春玫念I域。背后的原因就在于，產業園區對中國經濟，包括區域經濟貢獻或影響是非常之大的，我們僅僅以全國國家高新區為例，全國截至到2021年有169家國家級高新區，僅僅169家國家高新區對中國GDP的貢獻達到了10.2萬億，占全國GDP的12%，另外對高新企業的孵化，包括上市公司等等，這些高新區都是起到非常重要的作用，其他的各類產業園區也一樣。

因為產業園區這樣對經濟的作用，所以得到了各方的持續關注。今年我們和君產業園區事業部合作多家政府背景的園區，包括房地產背景的園區，還有一些從實體延伸過來的園區。實體企業做園區，現在也越來越多了，我們認為反而這一塊可能是更有潛力的，或者說更有資源的方向。

各地的產業園區在大的背景之下就加速上馬，2021年產業園區依然是非常熱的勢頭，在這種背景下，產業園區開始出現了一些供過于求的局面，這是統計了國家級經開區的數量，從2010年的90家到2020年217家，國家級高新區從2010年的27家到2020年169家，這只是最具有代表性的主力軍，更不用說其他的這些中小型的園區，我們初步統計有一定規模的全國各地產業園有15000多家，還不用說縣級或者更小的產業園。

在這種情況下，加之疫情和傳統房地產下行的影響，包括一些傳統制造產業的下行，2021年產業園區也面臨了一些挑戰和壓力。一方面各界都很關注，但另一方面行業的內部競爭，所謂內卷也越來越激烈，很多園區的空置率也在提高，同質化的惡性競爭也是越來越明顯。從我們的觀察來看，產業園區現在是大家都很熱，但是從產業規劃、產業定位方向，包括一些招商運營的策略，包括一些政策，包括運營服務體系，其實都呈現趨同，同質化競爭的態勢，所以一方面是供給在不斷的增加，另一方面大家是相對趨同，所以就出現了一些惡性的競爭。

如何破這樣的局呢？我們也提出了一些初步的建議。我們認為產業園區需要創新，我們在2020年提了五大創新趨勢，從盈利模式創新、數字化創新、融資模式創新和政策創新、招商運營的創新，今年我們也做了一個創新，以關鍵詞的形式來提出了一些創新點，也是總結了行業的一些特點。

城市營銷、產業基金、政策創新，還有專業化園區，運營為王、輕資產、公募RETIS，雙碳、元宇宙、新興產業，也分了三個大的篇章。

今天時間關系說四部分。

1、城市營銷

作為城市園區的上位規劃，每個園區處在城市單元里，園區對城市的價值日益凸現，城市和園區其實是一個互動的關系，如果城市的量級和城市的品牌效益、吸引力比較高的話，產業園區也相對會有比較好的外部態勢，如果產業園區做的好，反過來對于城市的拉動也非常重要。城市營銷現在也越來越熱，這兩年所謂網紅城市也越來越多，以西安、成都、長沙為代表的一批網紅城市興起。網紅城市興起對于人才和產業的影響也是越來越大。城市營銷我們說現在進入了2.0階段，從早期主要是著眼于當地的房地產和旅游業為主要目標為城市營銷的1.0階段，現在進入通過對城市產業環境和科技環境的呈現實現引入。另外城市化的展現提高對高水平人才的吸引，產業園區對于產業和人才的依附是非常重要的，如果哪個城市能吸引更多的高科技，或者戰略新興產業，能夠吸引一些高素質的人，城市的吸引力就會更大。相應所在的城市產業園區也會具有更好的一些潛力或者機會。

這兩年說的比較多的就是合肥，合肥作為原來中部城市快速崛起，其背后也跟政府所做的一系列動作有非常強的關聯性，合肥對于人才的吸引，包括對于產業的吸引，包括對于投資的一些所謂城市的風投，都是做的非常好的。

所以我們說，園區一定要關注城市，包括選擇一些量級比較高的城市。另外要跟城市有很強的互動。我們說產業園區有很多地產背景的，或者一些其他背景進入的園區企業，對于政府或者政策不是那么關注，但其實我們說一個產業園區要想真正做好，離不開政府的支持，包括一些政策的扶持，所以如果產業園區和政府政策的互動不夠，可能往往就會失掉非常重要的要素。但是我們在服務一些客戶的時候發現，尤其一些地產背景的，或者是一些對這個不太了解的背景企業，其實對于政府，或者政策的關注其實并不大。

2、專業化園區

剛才金科的同事也提到了，專業化園區現在確實在2021年已經呈現了加速成長的趨勢。因為我們也服務了一些專業化的園區，比如說像中關村軟件園，包括像中關村的醫療器械園等等，這些是專業化園區的代表，這幾年還崛起了一批新興產業專業化園區，智能網聯汽車園、人工智能園、環保園、電商直播產業園等等，包括雙碳，專業化園區為什么越來越成為大家的關注點呢？專業化園區往往能夠鎖釘前沿產業，而且定位精準，能夠深扎在產業里進行深度的研究，構建產業的生態和服務體系，最終能夠相對容易形成產業聚集。因此這些專業化園區往往能夠形成自身特色鮮明，辨識度比較高的標簽，而且更容易得到一些行業頭部企業的關注和認同，也更容易得到政府和行業協會的支持。

專業化園區的成功要素，首先要選擇一些好的產業，肯定不能選擇沒落的產業。第二要深度的聚焦、研究、深耕行業，要構建產業生態，這些老的產業國家都給我們指明了，更重要是如何真正能夠吸引這些戰略新興產業，很重要是產業生態的打造，政府、行業協會，包括KOL，意見領袖，包括行業的一些頭部企業，包括行業的產業基金，一些科研機構，包括一些高校院所，還有咨詢機構，其實都在產業里有很深的各種各樣的資源，所以如果說我們園區要想做好產業就必須要扎到產業里，要有產業生態，要成為行業其中的一分子，這樣的話你在行業的影響力才會越來越大，才能聚攏相關的人脈資源。

專業化園區典型代表，也是我們的客戶，中關村集成電路設計園，我們叫IC-PACK，它的位置也挺偏的，在北清路，幾年前去的都是非常偏，但是今年我去人已經非常多了，它的定位就是泛集成電路設計園，總建筑面積僅僅是22萬平米，但是從2018年開園，到現在三年的時間，已經出租率是95%以上，聚集了像比特大陸、兆易創新、北京兆芯、地平線等等聚集了一系列的產業，22萬的園區年產值達到300億，是專業化園區典型的代表。

3、運營為王

運營越來越重要，2021年產業園區已經開始進入了運營為王的時代，現在存量園區越來越多，將會從過去增量為主的態勢逐步走向存量運營的時代，過去的這種重開發、重建設、快周轉的模式已經不適應了，未來應該是要有深耕行業，做運營的時代。

首先我們是要打造立體化的園區運營服務體系，包括三層面，一是要基礎的服務體系，標準保安、保潔、物業等等基礎的服務，還有專業化的增值服務，還有更高階的服務，核心是你要滿足我們入駐企業全周期，或者全方位的訴求，包括從產業發展的關鍵要素、資本、人才，包括市場等等核心技術突破，全都要給它相應的匹配和支持。

另外現在隨著跨區域多項目的園區集團化企業的出現，現在也要進一步構建適應跨區域多園區標準化、創新化、總部+前端園區立體化的園區運營服務體系，總部要有標準化的服務清單、服務手冊，確保各個園區有相對統一的標準，各地園區有根據各地的特點進行個性化和創新化，反過來讓總部的園區標準化體系能夠進一步的去更新迭代，形成一個總部和前端園區形成互動的模式。

典型案例是去年幫著首創高科，做了一個園區運營服務體系的搭建，一方面是單園區整個運營服務體系，要通過服務體系的標準化，提高我們的服務品質，二是要讓園區運營服務也成為一個盈利的手段，大家都說園區盈利越來越難了，光靠地產肯定是很難，未來必須要發揮服務的增值價值和資本的價值，我們幫首創高科做了這樣一些事。另外還要構建一個滿足首創高科全國化、多項目布局的集團化運營服務體系。

4、元宇宙

首先我們說元宇宙是新興產業的代表，產業園區是科創的一個載體和抓手，產業是核心，園區必須要深耕行業，尤其是要高度關注這些戰略新興產業，或者在不斷快速崛起的產業。剛才說到專業園區也罷，還是現在新崛起的園區，大家抓的都是一些戰略新興產業，包括前兩年比較火的電商產業園，也是這樣的一個新興產業衍生出來的。

戰略新興產業很多了，我們這次的創新報告也會對集成電路，包括智能網聯汽車，包括工業互聯網，這種新興產業在我們的創新報告里都會做專門的章節。我們說今年比較火的元宇宙，元宇宙是今年最熱的產業詞，不僅在中國，乃至全球引爆了全球科技和資本市場。甚至說我們知道的facebook名字都改成元宇宙公司，我們一開始覺得元宇宙聽不懂，看不明白，或者覺得有點忽悠，我們一開始也不太理解，后來一研究發現確實有些東西在后面。元宇宙就代表了從過去的桌面電腦固定的互聯網，到后面的移動互聯網，可能下一代大家認為是元宇宙會是下一代。在這種背景下，元宇宙是非常熱的。

元宇宙跟產業園有什么關系呢？好像感覺離的很遠，其實不是，通過我們的分析發現，有兩個方面跟產業園有親密的接觸。第一可以用元宇宙賦能產業園，第二也有可能打造元宇宙為主導產業的園區，怎么賦能呢？現在好多園區，比如像文創園，產值都比較低，這個時候園區很頭疼，收點租金，沒有什么別的新的增長點，基于元宇宙這種模式來搭建文創園生態的場景，疼痛借力科技打破空間限不受疫情影響，打破經濟空間，把產業鏈企業整合到園區里來。以我們今年規劃元宇宙相關產業，音樂元宇宙產業園，元宇宙說起來很大，不可模仿，其實背后真正落到一些產業上，我們這個企業園區是音樂和游戲都有相應的一些內容，產業本身是有一些應用場景空間的，把VR，或者是一些虛擬方式放在沉浸式的像音樂、游戲等等打造沉浸的空間，其實就能吸引大量的流量，或者C端的關注，通過C端的關注之后，相應的產業鏈上的企業，比如VR企業，或者是后面的設備制造商等等，相關的產業鏈在這都可能找到一些展示的空間，或者是園區里可以作為研發，或者生產的場景。圍繞這樣產業來打造，或者吸引相關的產業鏈。

時間關系，我們今天只分享了這么四個關鍵詞，而且分享的也都是一些點上的內容，更多的內容我們會在近期正式發布的紙質版《2021年中國產業園區創新報告》里做更詳盡的闡述。