「把Twitter公司的舊金山總部改造成無家可歸者安置所吧。反正那里一個人都沒有?！?/span>

不久之前，計劃斥資440億美元收購Twitter的埃隆-馬斯克發布了上述的社交網絡投票，超過190萬人次的計票結果顯示，91.3%的人支持他的想法。其中包括亞馬遜創始人貝佐斯，他在投票下評論：

「或者可以改造一部分空間，亞馬遜西雅圖總部園區里的家庭中心項目就很成功，員工還可以輕松地做志愿者?！箵礼eekWire報道，這座家庭中心有8層樓高，吸納了數以千計的無家可歸者。

自2020年春季以來，疫情的爆發、居家辦公的流行，不僅僅推高了視頻會議軟件公司Zoom的估值，使其一度成為千億美元市值的納斯達克獨角獸，更深刻改變了傳統寫字樓市場的格局。包括推特及微軟在內，許多互聯網公司將遠程辦公由臨時性政策改為永久性規則。

根據美國不動產投資信托協會Nareit的統計，2021年第四季度，住宅公寓、零售商業及工業不動產REITs的入駐率都恢復到超過95%的水平，只有寫字樓REITs的入駐率（上圖深藍線）一直沒能實現反彈。盡管美國的社交封鎖已經解除，但寫字樓依然「未滿」。

與西雅圖和舊金山的情況類似，北京寫字樓市場也出現了互聯網企業的潮起潮落。 

從2021年CCRA世樺嘉潤發布的北京寫字樓十大租賃成交統計來看，租戶快手、美團、字節、某互聯網頭部企業包攬了全年成交面積榜單的前五名，其中字節一舉拿下兩個項目。

轉過年來風云突變。高力國際報告顯示，互聯網科技行業的租賃需求放緩，不再是第一大租戶。金融行業的需求量占比達到37%，而互聯網科技公司的需求占比則下降至約22%。

國內長期的「放養式」互聯網管理政策已經結束。高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，頭部互聯網公司擴張已戛然而止，北京甲級寫字樓市場得益于金融企業在一季度的力挽狂瀾才實現歷史平均水平的去化量。

作為曾經的最大租客，互聯網公司在寫字樓市場的收縮，可能造成巨大的「市場真空」。與此同時，反復的疫情防控及居家辦公，也削弱了一部分公司的集中型辦公空間需求。 

哪些大廠在退租、哪些在留守，哪些新興行業的公司仍在入駐，哪些傳統的辦公空間服務需要作出改變和創新？從金融街到CBD，從中關村到望京，從西二旗到亦莊，36氪對北京寫字樓市場進行了全覆蓋式的特別調查。

以下是特別調查報道的上篇，主要聚焦北京的互聯網重鎮——望京、中關村和西二旗區域的辦公市場：

望京：鐵打的巨頭流水的創客

1999年，馬云在北京爬完長城后回到杭州創辦了阿里巴巴。20年后，在阿里巴巴北京總部園區動工儀式上，董事局主席兼CEO張勇感嘆，北京是阿里夢開始的地方。

阿里盤踞的望京區域也是眾多互聯網公司夢開始的地方。馬云在長城立下雄心壯志的第二年，西門子、愛立信、摩托羅拉等大批跨國通訊公司陸續入華，他們瞄準了距離首都機場不過20公里的望京區域，在此建起獨棟寫字樓，這里曾被稱之為中國的「移動硅谷」。

2014年之后，望京「地標型」寫字樓拔地而起。望京SOHO、綠地中心、保利國際廣場、金輝大廈等陸續建成，增加了超過150萬平米的寫字樓面積。

第一太平戴維斯華北區交易及咨詢業務服務負責人溫書閱回憶，十多年前，望京核心區域并沒有明確的客戶畫像，在最初招商時，位于酒仙橋區域的一些傳統外資行業的擴張需求被該區域業主寄予厚望，但很快望京核心區就被新興互聯網企業「占據」了，傳統行業由于決策速度較慢，租用面積不夠大，迅速被這些新興企業給給「擠掉」了。

第一太平戴維斯數據顯示，阿里和美團占據了望京30%的寫字樓市場面積，除此之外還有大公司投資或孵化的中小公司，如美團系公司水滴籌從眾運大廈搬到望京科技園。整個望京區域的互聯網公司的租戶占比達75%以上。

「大眾創新、萬眾創業」引發了移動互聯網創業熱潮，公司在快速擴張下亟需辦公面積以及大量的人才儲備。望京原有的移動通訊技術底蘊留下了人才，相對其他區域租金水平也明顯更低。

一些風險投資機構直接將其辦公場所設在了望京，投過美團、BOSS直聘、叮咚買菜的高榕資本辦公室在金輝大廈，而源碼資本在不遠處的保利國際廣場。 

多重因素疊加下，望京的外資印跡逐漸被互聯網公司所取代。O2O、網約車、共享單車和直播電商的浪潮，在這里起起落落。望京SOHO不僅僅是地標，也是互聯網的風向標。

游戲公司觸控科技成為望京SOHO塔3的首個簽約租戶，以每平米每天4元左右的優惠價格一次性租下2.3萬平方米，一度成為該寫字樓的最大租戶。被零售的望京SOHO塔1、塔2聚集著眾多初創公司。機構數據顯示，望京SOHO在租房源小業主占比超過62%，近三分之二業主租賃面積在300㎡以下。 

陌陌人力資源副總監王曾表示，租金便宜是望京吸引互聯網創業公司的原因。彼時剛建成的望京SOHO，租金只要每平方米每天5元。位于北京東三環的建外SOHO租金在每平方米每天8元左右，國貿和中關村地區的租金則高達每平方米每天13元。

極具科技感的建筑外觀也是互聯網公司選擇望京SOHO的原因之一。觸控科技CEO陳昊芝認為：「我們需要能夠激發員工創造力的環境，富有設計感的望京SOHO正是我們想要的辦公場所?！?/span>

除了租金性價比，精準吸引到周邊公司人才、創業氛圍濃厚、離互聯網大公司更近，也是初創公司尋找辦公場所的主要訴求。站在望京SOHO，目之所及便是阿里北京中心、美團總部大樓。

創業這條路是極少數人能成功的獨木橋，但橋上往往擠滿了人。觸控科技入駐望京SOHO半年后，赴美上市暫緩，人員收縮后的閑置面積最終以每平方米每天8元左右的價格轉租了出去。這也是望京寫字樓市場的常態：

2016年8月，被滴滴收購的Uber中國，退租在保利國際廣場租用的上千平方米空間，距離入駐不到一年時間； 

「美麗說」曾在浦項大廈租用1萬多平方米，也只待了一年，與蘑菇街合并后便退了租； 

2020年在線教育最火熱時，猿輔導以每平米每天11元租下了望京SOHO 的1.7萬平米，2021年也悄然退租。

敏捷迭代、快速試錯的互聯網思維一度成為互聯網公司的選址邏輯，即業務快速成長，需要不斷尋找新的辦公地來容納更大規模的團隊。

仲量聯行華北區研究部負責人米陽指出，互聯網公司在風口擴張之際的短期快速需求非常多，非標類物業會成為一些企業的選擇。從中長期解決方案來看，自建項目或標準化物業租賃會成為更加成熟的選擇。

阿里相關負責人曾表示，北京對阿里總部園區的落地給予了很大支持。其園區附近配套設施，不僅有國際人才公寓、國際醫院、12年一貫制學校，還涵蓋了TOD模式建設的商業街區，甚至還為阿里園區提供了直通地鐵崔各莊站的地下接駁通廊。 

大公司有了自持型園區之后，傳統寫字樓的租用面積是否續租，還是未知數。此前不斷試錯的行業邏輯在當前環境下也可能行不通了，巨頭們的腳步沒有停止，但在人員與辦公成本上更為謹慎。

與大規模燒錢的獨角獸相比，美團是一家「精打細算」的公司。從海淀的華清嘉園搬到望京之后，美團陸續在望京眾運大廈、望京科技園、啟明大廈、數碼港大廈等租下辦公區。不過其選址多是選擇乙級寫字樓甚至非標辦公場所，幾乎租下了望京最便宜的辦公場所。美團甚至租下過上萬平米的古玩城辦公。據高力國際提供的數據顯示，目前美團在望京至少有15-20個辦公區域，總面積預計超過20萬平米。 

「美團這樣的一開始就謹慎布局的公司只是少數，2021年之前從未聽說過有大型互聯網公司要降本增效?！挂幻麡I內人士表示，2021年有互聯網巨頭發力「低空經濟」賽道，但辦公需求沒有如往年般涌現。

「業務線更多是跟著整個公司大盤子在運作發展，而人員和辦公也是內部消化了，他們不會為此再找寫字樓?！?/span>

從中關村到西二旗：創業的「面子和里子」

中關村的創業傳奇并不是從「高大上」的寫字樓開始的。 

與清華大學隔著一條街相望的「華清嘉園」小區，有過一群曾經不起眼的租客：王興、張一鳴、宿華、程一笑、徐易容、陳安妮、吳世春……這個2000年開盤的居民樓，起售價格僅5000元每平米，2021年的均價已經突破16萬?；剡^頭看，當年買房的回報堪比投中了獨角獸，而承擔的風險卻低得多。

不過，風險投資的回報遠不止于創造財富。受益于資本驅動的創新創業，中關村成為繼CBD及金融街之后北京崛起的第三大寫字樓集群，也成為全球辦公成本最昂貴的商圈之一。

目前，中關村區域寫字樓市場處于2012年以來空置率較高的階段。多位企業租戶和代理行經紀人對36氪表示，「租金明顯降低了一些，有些教育企業退租后的樓層還在空置?！?/span>

相比于CBD、金融街、望京等核心城區商圈，在中關村尋找辦公樓宇的新興科技企業，一般都會被詢問「融資到幾輪」的問題。世樺嘉潤管理合伙人李芳月對36氪表示，因為融資規模代表著科技公司可以匹配到的樓宇品質，通常小規?？萍夹推髽I的租金是「押3個月付3個月」的支付方式，這類科技企業如果擴大規模的速度比較快，會逐步選擇搬遷至西二旗。

活躍中村區域多年的代理行-華融鑫通的租售經紀人丁飛龍對36氪表示，自己的客戶基本都是「B輪之前」，「中關村目前以人工智能、大數據、芯片，無人駕駛等為主，個別元宇宙企業也會出現辦公需求。傳統的軟件開發、IT也有，但是都已經不太主流了?！?/span>

過去一年，他曾為處于pre-A輪的星藥科技做辦公選址，主做芯片設計的集創北方、瀚博半導體也是他接觸過的客戶。他的微信名備注，一開始是「機器人公司專業選址」，后來改成了「人工智能、芯片行業專業選址」。

薊門資管在中關村坐擁四棟寫字樓，該公司的招商部負責人對36氪作者表示，B輪前后的公司，往往需要的是大開間，這樣管理層和基層員工可以無障礙溝通；此外，這類公司要求空調加時或者延時，對辦公樓附近的交通和樓內的軟性服務比較看重。員工福利也很重要，樓內是否有餐廳、下午茶配送是否允許上樓，都是這類公司所關注的細節，目的是讓員工感受到歸屬感。 

上述招商部負責人對36氪表示，目前一些中關村寫字樓的業主也會直接投資優質租戶，一是提高和租戶之間的黏性，二是塑造開放、市場化的創新孵化器形象。

坐擁高校資源是中關村的優勢，不論科技獨角獸、還是初創型公司，高校師生都在企業里形成相當的規模，這也是公司更加注重員工福利的原因。

世樺嘉潤管理合伙人李芳月對作者表示，商湯科技在2018年從中關村清華科技園搬遷至理想國際大廈，主要是整合并提高企業內部高校師生的辦公環境，在科技園辦公時期，每個部門的工位比較分散。

另外，一些游戲公司正在中關村強勢擴租。例如，點點互動在中關村擴租2000平方米，米哈游在鼎好大廈新租2000平方米。

地鐵中關村站的下一站不是西二旗，但后者已經成為中關村寫字樓的「競品」。如果說中關村是上一代創業者的「面子」，西二旗可能是新一代創業者的「里子」。

相對中關村，租金成本是西二旗的絕對優勢，來自CCRA世樺嘉潤數據，中關村每平米每天的租金水平是10-15元，而西二旗一般不超過10元，最低只有5元。對于新租在西二旗的創新企業，成本是他們最核心的考量因素。

2009年，百度是第一個從中關村搬遷至西二旗的互聯網公司，自此開始了互聯網大廠的「搬遷潮」。不過，大廠并不足以消化當地的辦公空間庫存。

西二旗區域的寫字樓也處于教育及互聯網行業裁員的「陣痛」中。2022年互聯網大廠的退租現象還在持續，據36氪了解，快手、滴滴的西二旗辦公地部分被退租。

2022年至今，西二旗區域成規模的新租企業比較少，都屬于中小企業，總租賃面積大約在2000-3000平方米左右，大多從事人工智能、自動駕駛研發。大公司只有科興生物——在位于上地的甲骨文大廈擴租了7000平方米的辦公面積。

長期看，困擾西二旗的不是租客來源，而是與高性價比辦公條件不匹配的居住及商業環境。

西二旗大街將西二旗以東的居住區劃分成了兩個世界。往北，是由領秀新硅谷領銜的、門禁森嚴的中高端樓盤。在該社區居住的人群，多是企業老板或者經濟實力尚可的互聯網白領一族，消費水平較為突出。往南，是以經濟適用戶型為主的智學苑與銘科苑小區，住戶多為大學教師。在這條不到2公里的大街上，分布著世紀華聯、京客隆等4家大型超市，數十家低端夫妻店和2家7-11便利店。

作為新興創業者的「里子」，西二旗是更大的「華清嘉園」。但它的目標仍是成為新的中關村或望京。

后記

互聯網的造夢故事總是從一張小小的辦公桌開始。

2004年，百度搬進理想國際大廈時，沒人會意識到這個不起眼的小團隊會成為這座大廈里第一個上市公司。彼時這座大廈最亮眼的兩個Logo是新浪和愛國者。 

很快，智能手機興起的移動互聯網大潮席卷而來。新浪憑借微博度過轉型陣痛，搬去了西北旺的新浪大廈。而生產了二十一年U盤、MP3和錄音筆的愛國者，終于在2014年無力負擔租金，撤出中關村。

在理想國際大廈掛上Logo的企業，還有小黃車OFO。共享單車熱潮散去，兩個月后，當時估值45億美元的人工智能技術公司商湯科技成了小黃車原辦公室的新租戶，如今其最新估值為130億美元。

十年前PC互聯網滲透率見頂之后，4G基站和智能手機帶來了移動互聯網的新派對?？傆腥艘^續講好下半場的故事，只不過市場總是很難預測。

北京寫字樓市場的喧囂，在2022年5月的疫情到來之前就已經安靜下來。高力國際數據顯示，今年一季度北京寫字樓市場金融行業租戶占比達到37%。而以往兩年北京寫字樓市場的第一大租戶是互聯網科技公司，其需求占比從以往季度超過50%大幅下降至約22%。多個代理行機構指出，這與政策環境變化下行業進入收縮調整期相關。

除了互聯網退潮，傳統寫字樓還面臨辦公場景迭代的挑戰。疫情期間興起的遠程辦公，推動了Zoom、騰訊會議、飛書為代表的在線辦公軟件的技術革新，為靈活辦公進一步普及提供了可能。